BBE Handelsberatung - Bayernkaserne

Um was geht's?

Die BBE wurde mit der Ausgestaltung des bereits gesatzten Bebauungsplans Nr. 1989 „ehemalige Bayernkaserne und Bayernkaserne Ost“ im Stadtbezirk Schwabing-Freimann in Zusammenarbeit mit Dragomir Stadtplanung, IPH Handelsimmobilien und ISR Institut für Stadt- und Regionalmanagement beauftragt.

Ziel war es, ein belebtes und intaktes Wohn- und Arbeitsquartier mit Einkaufsmöglichkeiten (insbesondere Grundversorgung) zu schaffen.

Interdisziplinäre Zusammenarbeit auf höchstem Niveau:
Zuständig war ein Interdisziplinäres Team mit umfassenden Kompetenzen im Bereich der Stadt-, Handels- und Immobilienentwicklung ausgetattet mit tiefem Verständnis für die Bedürfnisse des Einzelhandels und die Anforderungen an Stadtteilzentren/Einzelhandelsimmobilien.

15.000

neue Einwohner

5.500

neue Wohneinheiten

2020

Baustart (Schulen)

Ausgestaltung des Bebauungsplans

Fällt unter die neue Baugebietskategorie „Urbanes Gebiet“ (§ 6a BauNVO)
- dient dem Wohnen sowie der Unterbringung von Gewerbebetrieben und sozialen, kulturellen und anderen Einrichtungen, die die Wohnnutzung nicht wesentlich stören
Gesamtes Flächenpotenzial beträgt ca. 48.000 m²
Zentraler Stadtplatz (Sondergebiet) dient als Quartierszentrum mit Nutzungen aus dem Bereich Dienstleistungen, Gastronomie und Einzelhandel
Geplant sind rund 6.000 Wohneinheiten für bis zu 15.000 Einwohner
Im Herbst 2020 startet das Bauvorhaben mit dem Bau zweier Schulen

Besonderheiten:

Größtes Wohnquartier im Münchner Norden
Frühe und intensive Beteiligung der Öffentlichkeit bei der Planung

Makro- und Mesostandort

München als stärkster Wirtschaftsstandort Deutschlands
78.000 Einwohner im Stadtbezirk Schwabing-Freimann (Stand 03/2019)
Positive Bevölkerungsentwicklung (+ 21,1%) setzt sich perspektivisch fort
- + 44,3% bis 2035 Stadtbezirk mit dem zweitstärksten Wachstum
Gute Anbindung für den MIV an örtliches, regionales und nationales Straßennetz
Leicht eingeschränkte überörtliche ÖPNV-Erreichbarkeit des Stadtbezirks
Hohe einzelhandelsrelevante Kaufkraft des PLZ-Gebiets von 123,5 (D = 100)

Nutzungskonzept und städtebauliche Rahmenplanung

Nahversorgung als Schwerpunkt in dem neuen Stadtquartier mit folgenden Sortimentsempfehlungen

Lebensmittelvollsortimenter
Lebensmitteldiscounter
Drogeriemarkt
Gesundheitsdienstleistungen
Dienstleistungsbetriebe
Ergänzung: Textil-Filialisten und gastronomische Konzepte

Mikrostandort

Gewerbe- und Industrienutzung prägt unmittelbares Projektumfeld
Sehr gute Fernwirkung des Projektareals nach seiner Fertigstellung
Sehr gute überörtliche PKW-Erreichbarkeit bereits heute gegeben
Anbindung an das ÖPNV-Netz aktuell nicht optimal
Zukünftige Verbesserung durch die geplante Verlängerung der Tram-Linie 23 und die ebenfalls geplante U-Bahnlinie 26

Stadtplatz für EHZ und soziale Einrichtungen überwiegend im 1. OG (empfohlener Konzeptansatz EG-Rahmenplan)

Konzentration der Einzelhandels- und der relevanten sozialen Einrichtungen um den Stadtplatz - möglichst hohe Frequentierung des Stadtplatzes
Verlagerung von Teilflächen (soziale und gastronomische Einrichtungen) mit weniger Laufkundschaft in das 1. OG
Auch gastronomische Nutzung am Stadtplatz möglich
Grünboulevard ost- und westseitig des Stadtplatzes wird zur Gastronomiemeile

Nachfrageanalyse

Autoerreichbare Einzelhandelsbetriebe mit Kopplungsmöglichkeiten (z.B. Euro-Industriepark etc.) lassen Kaufkraftabfluss aus der Bayernkaserne erwarten
Umliegenden Standorte sind bzgl. ihrer Wettbewerbsfähigkeit als gering bzw. als Nebenwettbewerber einzustufen
Voraussichtlich überdurchschnittliches Kaufkraftniveau auf dem Gebiet der Bayernkaserne (im Vergleich zum Bundesdurchschnitt)
Prognostiziertes Kaufkraftpotenzial von rd. 105,6 Mio. € (bei 15.000 Einwohnern)
- Nahrungs- und Genussmittel (rd. 41 Mio. €)
- Drogeriewaren (6,6 Mio. €)