Zukunft Innenstädte - Wie der Strukturwandel den urbanen Raum neu definiert
Die Innenstädte Deutschlands befinden sich in einem tiefgreifenden Wandel, der vor allem durch den Rückgang des stationären Einzelhandels und den Aufstieg des Online-Handels vorangetrieben wird. Der klassische Einzelhandel verliert zunehmend an Bedeutung, während Mixed-Use-Konzepte, die Handel, Wohnen, Freizeit und Dienstleistungen miteinander verknüpfen, die zukünftige Entwicklung der Innenstädte prägen.
Um diese Veränderung erfolgreich zu gestalten, müssen neue Nutzungskonzepte entwickelt und die Zusammenarbeit zwischen Kommunen, Investoren, Einzelhändlern und Projektentwicklern gestärkt werden.
Die Transformation erfordert eine fundierte, datenbasierte Standortanalyse, um nachhaltige und zukunftsfähige Konzepte zu entwickeln. Gleichzeitig müssen innovative Flächenvermarktungsstrategien und angepasste Nutzungskonzepte geschaffen werden, die auf die dynamische Nachfrage reagieren und leere Flächen sinnvoll umnutzen.
Im Fokus des Whitepapers stehen die zentrale Fragen:
- Wie gehen wir mit den Auswirkungen des Rückgangs des stationären Handels um?
- Welche neuen Nutzungskonzepte sind notwendig, um Leerstände zu vermeiden und die Innenstadtentwicklung zu fördern?
- Wie können Mixed-Use-Konzepte den urbanen Raum zukunftsfähig machen?
- Welche Rolle spielt die Zusammenarbeit von Kommunen, Investoren und Projektentwicklern in der Umgestaltung der Innenstädte?
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Digitalisierung als Kernelement der Transformation
Die fortschreitende Digitalisierung eröffnet erhebliche Chancen für die nachhaltige Entwicklung und Attraktivitätssteigerung von Innenstädten. Im Kontext urbaner Transformationen kann die „Smart City“ durch die Integration digitaler Infrastrukturen und datenbasierter Systeme sowohl Verwaltungsprozesse effizienter gestalten als auch neue, vernetzte Einkaufserlebnisse schaffen – mit dem Ziel, lebenswerte und zukunftsfähige Städte zu fördern. Digitale Lösungen wie intelligente Verkehrssteuerung, Frequenzmessungen, Parkleitsysteme oder City-Apps leisten einen wichtigen Beitrag, um die Aufenthaltsqualität zu verbessern und die Besucherfrequenz gezielt zu steigern. Sie ermöglichen eine passgenaue Steuerung urbaner Abläufe und schaffen Mehrwert für Nutzerinnen und Nutzer. Verbraucherinnen und Verbraucher erwarten heute nahtlose digitale Services – etwa aktuelle Informationen zur Warenverfügbarkeit, mobile Bezahloptionen oder flexible Abholmöglichkeiten.
Idealerweise werden diese Funktionen gebündelt in einer zentralen Innenstadt-App, die Handel, Gastronomie, Events und städtische Angebote intelligent vernetzt. Für die erfolgreiche Umsetzung solcher Angebote braucht es enge, sektorübergreifende Kooperationen – zwischen Stadtverwaltung, Einzelhandel, Technologieanbietern und Betreibern digitaler Plattformen. Der kontinuierliche Ausbau digitaler Infrastruktur – etwa flächendeckendes WLAN oder smarte Sensorik – bildet hierfür die technische Grundlage.
Die Digitalisierung ist kein Selbstzweck, sondern ein strategischer Hebel für die resiliente Weiterentwicklung der Innenstadt. Sie schafft die Basis für neue Nutzungsformate, stärkt die Wettbewerbsfähigkeit des stationären Handels und eröffnet innovative Spielräume für eine zukunftsgerichtete, bürgernahe Stadtgestaltung.
Die Krise der Innenstädte
Die Innenstädte in Deutschland stehen vor tiefgreifenden Veränderungen. Galt der stationäre Einzelhandel als Garant für lebendige Innenstädte, so hat sich dieser Status quo in den letzten Jahren grundlegend gewandelt.
Verwaiste Fußgängerzonen, zunehmende Leerstände und sinkende Besucherfrequenzen sind vor allem in Klein- und Mittelstädten sowie in den Randlagen der Metropolen sichtbare Symptome eines Strukturwandels, der weit über den Handel hinausgeht.
Ein wesentlicher Treiber ist der wachsende Online-Handel, der in einzelnen Branchen mittlerweile bis zu 40 % des Einzelhandelsumsatzes ausmacht (HDE, 2023).
Diese Entwicklung führt zu rückläufigen Umsätzen im stationären Handel, einer sinkenden Zahl an Verkaufsstellen und damit zu einem deutlichen Rückgang der Besucherfrequenz in den Innenstädten.
Besonders betroffen sind Warenhäuser, die über Jahrzehnte als zentrale Anziehungspunkte fungierten. Ihre Schließung hinterlässt nicht nur Leerstände, sondern wirkt sich auch negativ auf die Attraktivität angrenzender Handelslagen aus – mit der Folge einer sich selbst verstärkenden Abwärtsspirale.
Parallel dazu verändert sich das Konsumverhalten grundlegend. Während Einkaufen weiterhin ein zentraler Besuchsanlass ist, gewinnen Erlebnisorientierung, Gastronomie und soziale Interaktionen an Bedeutung für den Innenstadtbesuch.
Gleichzeitig steigen die Erwartungen an Bequemlichkeit – von flexiblen Omnichannel-Angeboten bis hin zu reibungslosen Logistiklösungen, wie Same-Day-Delivery und Click & Collect. Zudem ist eine zunehmende Polarisierung zwischen Discount- und Luxussegmenten zu beobachten, wobei die Verbraucher flexibel zwischen preisbewusstem Einkauf und gezielten Premiumausgaben wechseln (HDE, 2023).
Veränderte Flächennutzung und Mietpreisdynamik
Die genannten Entwicklungen haben massive Auswirkungen auf die Nutzung und Gestaltung innerstädtischer Flächen. Klassische Handelsflächen werden zunehmend reduziert, da Handelsunternehmen ihre Filialnetze konsolidieren und Flächen effizienter gestalten. Dadurch verkürzen sich Handelslagen sowohl in der Horizontalen als auch in der Vertikalen – eine Entwicklung, die sich in der Mietpreisentwicklung widerspiegelt: Während 1a-Lagen in den Top-Städten ein stabiles Mietniveau aufweisen, sind in B- und C-Lagen sowie in kleineren Städten deutliche Mietpreisrückgänge zu verzeichnen.
Der Strukturwandel der Innenstädte stellt für Klein- und Mittelstädte (KMSt) eine besondere Herausforderung dar, da es ihnen häufig an alternative Nutzungen, Steuerungskapazitäten und Investitionskraft mangelt.
Aufgrund der geringeren Marktgröße und Kaufkraftdichte sind sie für große Filialisten und Projektentwickler weniger attraktiv. Das Fehlen innovativer Betreiberkonzepte verstärkt zudem die Gefahr einer Abwärtsspirale.
Diese Veränderungen erfordern ein Umdenken in der Innenstadt-entwicklung. Wo früher mono-strukturelle Handelslagen dominierten, müssen heute Mixed-Use-Konzepte in den Fokus rücken: Die Kombination von Handel, Wohnen, Arbeiten, Freizeit und weiteren Nutzungen in einem integrierten städtebaulichen Ansatz schafft Synergien und trägt langfristig zur Belebung der Innenstädte bei.
Aktuelle Herausforderungen für Innenstädte
Die Innenstädte stehen vor einem tiefgreifenden Wandel, der über den Einzelhandel hinausgeht. Neue Arbeitsformen, die Rückkehr des Wohnens in zentrale Lagen, die Klimaanpassung sowie ein verändertes Mobilitätsverhalten verändern die Anforderungen an urbane Räume grundlegend.
Das vermehrte Arbeiten im Homeoffice verringert den Bedarf an klassischen Büroflächen. Unternehmen setzen auf flexible, flächeneffiziente Lösungen und zentrale Lagen gewinnen an Bedeutung.
Gleichzeitig gewinnt die Innenstadt als Wohnort an Bedeutung. Damit entsteht der Bedarf nach gemischt genutzten Quartieren, die Wohnen, Arbeiten, Nahversorgung und Freizeitangebote vereinen. Der Klimawandel verstärkt den Handlungsdruck. Maßnahmen wie Begrünung, Entsiegelung und Frischluftachsen sind notwendig, um Hitzebelastung zu mindern und die Aufenthaltsqualität zu sichern. Die Mobilität stellt eine planerische Herausforderung dar: Zentrale Erreichbarkeit muss mit hoher Aufenthaltsqualität in Einklang gebracht werden.
Zukunftsfähige Innenstädte brauchen integrierte und nachhaltige Mobilitätskonzepte jenseits autozentrierter Strukturen. Nicht zuletzt wandelt sich das innerstädtische Handelsgefüge: Der Rückgang inhabergeführter Läden und die zunehmende Dominanz von Onlinehandel und Filialisten führen zu einem Verlust an Vielfalt und lokalem Charakter – zentrale Qualitäten, die es für lebendige Innenstädte zu erhalten gilt.
Drohende Funktionsverluste der Innenstadt
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