Das ZIA-Frühjahrsgutachten 2026: Vorgestellt auf der Bundespressekonferenz

Am 10. Februar 2026, hat Joachim Stumpf, Geschäftsführer der BBE Holding und der IPH Gruppe, das Frühjahrsgutachten der Immobilienweisen auf der Bundespressekonferenz vorgestellt. Als Mitglied des renommierten „Rats der Immobilienweisen" präsentierte Stumpf die Erkenntnisse zum Einzelhandelsimmobilienmarkt, die BBE Handelsberatung und IPH Gruppe im Auftrag der ZIA (Zentraler Immobilien Ausschuss) erarbeitet haben.

Der „Rat der Immobilienweisen" sorgt seit seiner Gründung im Jahr 2002 durch seine regelmäßigen Frühjahrsprognosen für mehr Transparenz auf den Immobilienmärkten. Die Analysen offenbaren einen Markt in tiefgreifendem Wandel: Der deutsche Einzelhandel zeigt sich zwar widerstandsfähig, doch die Realität ist differenzierter als je zuvor. Während einige Formate und Standorte boomen, kämpfen andere ums Überleben.
 

zum Frühjahrsgutachten der Immobilienwirtschaft

Einzelhandel bleibt robust – doch der Strukturwandel beschleunigt sich

Die Analyse offenbart einen Markt in tiefgreifendem Wandel: Der deutsche Einzelhandel zeigt sich zwar widerstandsfähig, doch die Realität ist differenzierter als je zuvor. Während einige Formate und Standorte boomen, kämpfen andere ums Überleben.

Die große Spreizung: Gewinner und Verlierer

Die Zahlen sprechen eine klare Sprache: Im Lebensmittelhandel ist zwischen 2010 und 2025 ein Umsatzplus von 44,8 Prozent zu verzeichnen. Der Nonfood-Bereich hingegen verliert im gleichen Zeitraum 8,6 Prozent an Umsatz. Diese Divergenz prägt die gesamte Branche.

Die Gewinner
Discounter profitieren massiv von der gestiegenen Preissensibilität der Verbraucher. Gleichzeitig setzen Markenhersteller verstärkt auf eigene Storeformate, um ihre Kunden direkt zu erreichen.

Große Flächenbetreiber ergänzen ihre Strategien um kleinere City-Formate. Ein neuer Expansionsimpuls geht von Gesundheits- und Beautykonzepten aus, die verstärkt in hochfrequentierte Lagen drängen.

Die stabilste Säule bleibt die Nahversorgung: Lebensmittel- und Drogerieprodukte erzielen im stationären Handel einen Umsatzanteil von rund 95 Prozent.

Die Verlierer
Der mittelständische Nonfood-Fachhandel leidet massiv: Personalmangel, ungeklärte Nachfolgeregelungen und der wachsende Onlinehandel setzen ihm zu. Bei innenstadtprägenden Sortimenten wie Textil, Schuhe und Sport ist der stationäre Umsatzanteil vielfach unter die 50-Prozent-Marke gefallen.

Polarisierung der Standorte: Die Kluft wächst

Ein zentrales Phänomen: Die Gewinner-Standorte sind nicht identisch mit den Verlierer-Standorten. Wachsende Formate konzentrieren sich auf Ballungsräume und überregional wirkende Shopping-Center. Schrumpfende Formate dominieren Klein- und Mittelstädte. Das Resultat: eine zunehmende Polarisierung zwischen starken und schwachen Standorten.

Auf der Makroebene
Städte mit hoher Zentralität, starker Wirtschaftskraft, touristischer Attraktivität und großem Einzugsgebiet sind deutlich resilienter. Eine städtebaulich anziehende Innenstadt ist dabei ein zusätzlicher Vorteil.

Auf der Mikroebene
1A-Lagen verdichten sich auf immer kleinere Kernbereiche. An den Randlagen hingegen ist häufig ein vollständiger Verlust von Handelsnutzungen zu beobachten.

Retail-Plus: Die Zukunft ist multifunktional

Das Gutachten identifiziert einen Schlüsseltrend: Retail-Plus-Konzepte. Der reine Handel reicht nicht mehr aus. Erfolgreiche Standorte integrieren komplementäre Nutzungen:

• Gastronomie und Cafés
• Gesundheit & Wellness (Arztpraxen, Fitnessstudios)
• Freizeitangebote (Kinos, Bowling)
• Dienstleistungen (Friseure, Finanzberatung)
• Erlebnisorientierte Formate

Ziel ist es, neue Besuchsanreize zu schaffen, die Aufenthaltsdauer zu erhöhen und die Frequenz nachhaltig zu stabilisieren. Der Standort wird zur multifunktionalen Destination.
 

Die richtige Mischung ist entscheidend

Doch nicht alle Nutzungen sind gleich wertvoll. Gastronomie und Arztpraxen erzeugen im Idealfall eine höhere Frequenz als Nonfood-Handel. Wohnnutzungen hingegen senken die Frequenz deutlich. Während Serviced Apartments hohe Mieten erzielen, können Museen und Veranstaltungsräume nur geringe Mieten erwirtschaften – bieten aber identitätsstiftende Bedeutung.

„Entscheidend ist die korrekte Kombination der verschiedenen Nutzungen", erklärt Joachim Stumpf, Geschäftsführer der BBE Holding und der IPH Gruppe. Im Idealfall gelingt es, verschiedene Nutzungen so vorteilhaft zu kombinieren, dass nachhaltig ein hoher Objektwert gesichert wird.

Fazit: Chancen im Wandel

Der deutsche Einzelhandel befindet sich in einer Phase der Transformation, nicht der Krise. Während traditionelle Formate unter Druck geraten, entstehen neue Chancen für flexible, zukunftsfähige Immobilien.
Für Städte bleibt der stationäre Einzelhandel extrem wichtig – als Auslöser für Innenstadtbesuche und als Ankerfunktion für ganze Quartiere. Die Zukunft gehört jenen Standorten, die es verstehen, Handel mit Erlebnis, Dienstleistung und Freizeit zu verbinden. Der Strukturwandel beschleunigt sich – wer sich anpasst, wird profitieren.

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