Fokusthema

Die Zukunft der Kauf-und Warenhäuser

Kauf- und Warenhäuser waren lange Zeit zentrale Frequenzmagneten und sind aus dem Stadtbild nicht wegzudenken. Jetzt macht sich der Strukturwandel bemerkbar: Wie seit dem 13. März 2023 bekannt ist, schließt allein Galeria Karstadt Kaufhof 52 Standorte in ganz Deutschland. Betroffen sind sowohl Top-Häuser wie das am Berliner Alexanderplatz sowie Standorte in kleineren Städten wie Siegen. Eine solche Entwicklung hat enorme Auswirkungen auf das gesamte Stadtbild: Kauf- und Warenhäuser genießen wegen ihrer starken Sichtbarkeit und der bloßen Flächendimension unter städtebaulichen Gesichtspunkten eine enorme Relevanz. Für die betroffenen Kommunen ist der Verlust dieser klassischen innerstädtischen Magnetbetriebe eine große Herausforderung. Es droht Leerstand. Welche Nachnutzungsmöglichkeiten großflächiger (Handels-) Immobilien in zentralen Innenstadtlagen gibt es? 

Kein Patentrezept für die Nachnutzung der Immobilien 

Als Immobilien in bester Innenstadtlage bieten sich für Kauf- und Warenhäuser diverse Nachnutzungsoptionen an. Ein zukunftsfähiges Nachnutzungskonzept gelingt erst, wenn dieses auf den jeweiligen Standort zugeschnitten ist. Für realistische Nachnutzungen ist laut Dr. Johannes Berentzen, Geschäftsführer der Unternehmensberatung BBE Handelsberatung, zunächst eine sorgfältige Standortanalyse ausschlaggebend. „Damit die ehemaligen Warenhausstandorte langfristig zukunftsfähig aufgestellt werden können, brauchen die Kommunen tragfähige Nutzungskonzepte,“ so Berentzen. Patentrezepte gebe es keine. „Hier ist nichts von der Stange gefragt. Die betroffenen Städte brauchen jetzt Maßanzüge.“ Es gelte speziell für die jeweilige Immobilie abgestimmte Einzellösungen zu entwickeln. Bei jedem frei werdenden Gebäude muss laut Berentzen abgewogen werden, ob eine Nachnutzung im Zuge einer Nachvermietung, eines Umbaus oder ein Abriss und Neubau die beste Alternative ist. Die Erfahrung zeige, dass ein längerer Leerstand inklusive langwährender Großbaustelle zu erheblichen Frequenzverlusten und Umsatzeinbußen in der jeweiligen Umgebung führen kann. 

Lebendige Innenstädte proaktiv gestalten 

Das Ziel ist klar: Dort, wo Leerstände durch wegfallende Handelsflächen drohen, sollen in Zukunft attraktive Treffpunkte für Menschen entstehen, um die Innenstadt wieder mit Leben füllen. Mixed-Use-Konzepte im Sinne einer vertikalen Mischnutzung sind dabei der größte Hoffnungsträger: Die unteren Geschosse sind weiterhin mit Handel und Gastronomie besetzt, darüber finden Frequenzmagneten wie Fitness und Gesundheit oder Büro- und Wohnnutzungen einen Platz. Welcher Nutzungsmix infrage kommt, ist das Ergebnis einer sorgfältigen Analyse unter anderem hinsichtlich Standort, Wettbewerbssituation und immobilienspezifischer Voraussetzungen. In einem aktuellen Whitepaper der BBE Handelsberatung werden Fragen einer möglichen Nachnutzung der bald leerstehenden Warenhäuser analysiert. Darüber hinaus wird thematisiert, welche Maßnahmen Immobilieneigentümer ergreifen sollten, um eine möglichst werthaltige Nachnutzung als Alternative zu erreichen. Berentzen: „Eine Nachnutzung von Warenhäusern kann auch eine Chance für die Innenstädte sein, vom Verbraucher eher goutierte Handels-und Gastronomiekonzepte in die Stadt zu holen.“ Im Firmenverbund haben die BBE Handelsberatung und die IPH Handelsimmobilien GmbH in der Vergangenheit bereits bundesweit individuelle und erfolgreiche Nutzungskonzepte für großflächige Handelsimmobilien erarbeitet. Berentzen: „Diese Erfahrung aus Immobilienwirtschaft und Handel ist mit Blick auf Galeria Karstadt Kaufhof jetzt gefragt, um attraktive und überlebensfähige Nachnutzungen zu entwickeln.“