Strukturwandel im Einzelhandel: Mixed Used ist die richtige Antwort

Vielleicht ist die Forderung von Stefan Genth die wichtigste Botschaft vom 18. Handelsimmobilien Kongress 2022 in Berlin, diesmal wieder als Präsenzveranstaltung. „Das Negative darf nicht überwiegen, wir müssen schauen, welche Perspektiven es gibt.“ Als Hauptgeschäftsführer des Handelsverbands Deutschland (HDE) ist Genth in diesen schwierigen Zeiten auch Motivator für die Branche. Nachdem erst Corona mit seinem Regelwirrwarr die Geschäfte verhagelt hatte, schlägt nun der Krieg in der Ukraine ins Kontor: Die damit verbundenen Lieferschwierigkeiten haben bereits Auswirkungen, „und die steigenden Energiekosten treibt die Händler besonders um“, beschreibt Genth die Lage.

Und dann ist ja noch der Strukturwandel in der stationären Branche zu meistern. Es gilt, die Innenstädte zu retten. Schon heute werden 40 bis 50 Prozent der Textilumsätze im E-Commerce erzielt. Tendenz? Steigend. „Wir werden die Passantenfrequenzen von 2019 wahrscheinlich nicht wieder erzielen“, vermutet Genth. Und dafür muss sich der Handel so intensiv neu erfinden wie kaum zuvor. Mehr Service, mehr Convenience, mehr Individualität und mehr Nachhaltigkeit lautet Genths Viersatz, um stationäre Konzepte zukunftsfähig zu machen. Er sieht aber auch ein Dilemma: Einerseits müssen die Händler in die Flächen investieren, andererseits ist wegen der Coronakrise und des Ukraine-Krieges „die Investitionsbereitschaft viel zu gering“. Eine Folge: Es werden wohl noch mehr Händler mit den Anforderungen nicht mehr Schritt halten können und aufgeben.

Das illustrieren auch die Prognosen von Dr. Johannes Berentzen, seit 1. März neuer Geschäftsführer der BBE Handelsberatung. „Bis zum Jahr 2030 werden in Deutschland 15 bis 20 Millionen Quadratmeter der aktuellen Verkaufsfläche wegfallen.“ Für die Top-Innenstadtlagen sieht die Zukunft noch rosig aus, auch wenn die 1A-Lagen kleiner werden. Doch vor allem die Mittelzentren verlieren ihre Handelsläden, lautet Berentzens Analyse. Mixed Use ist derzeit die große Antwort auf den Strukturwandel, das wurde beim Kongress deutlich, und so sieht es auch der neue BBE-Chef. „Wenn ich vor zehn Jahren hier diesen Begriff in den Mund genommen hätte, wäre ich wohl von der Bühne gejagt worden.“ Doch Mischnutzung ist das Thema der Stunde: Handel, Wohnen, Büro, Fitness, Dienstleistungen – alles unter einem Dach, mit möglichst viel Kopplungseffekten. Zusätzlich beleben neue Mieter die alten Handelsflächen – Hersteller wie M&M, Beiersdorf (Nivea) oder aus der Autobranche (Tesla, Polestar) tauchen vermehrt in den Innenstädten auf. Ein Rat an die Vermieter hat Berentzen auch. „Schauen Sie nicht nur auf die aktuellen guten Mieterträge, sondern wie nachhaltig die Konzepte sind.“ Und Investoren rät er: „Setzen Sie nicht mehr nur auf ein Pferd, sondern investieren Sie in verschiedene Assetklassen.“ Ein gutes stationäres Konzept steht für Berentzen auf vier Säulen: guter Preis, mehr noch Erlebnis, Omnichannel-Angebot sowie erstklassiger Service.

Für den Trend Mixed Used sprechen auch die Erkenntnisse von Cima-Geschäftsführer Roland Wölfel: „Shoppingcenter bauen mittlerweile Innenstädte nach.“ Damit meint er, dass die früheren Handelsdestinationen heute auch Bibliotheken, Behörden und Bildungseinrichtungen beherbergen. „Die Bürger schätzen diese Kompaktheit.“ Auch Wölfel hat eine optimistische Botschaft für die Branche: „Die Themen Handel und Innenstadt waren noch nie so stark auf der öffentlichen Agenda wie jetzt.“ Wenn das nicht motiviert.

Für weitere Informationen steht Dr. Johannes Berentzen gerne zur Verfügung: