Veranstaltungsrückblick

Mittelmaß ist heute nicht mehr gut genug

München | Nov 2022
In Zeiten, die für den Einzelhandel und die Innenstädte nicht einfach sind, ging es beim diesjährigen Münchner Handelsimmobilientag um die zentrale Frage, mit welchen Maßnahmen gemeinsam die Zukunft von Handel und Städten entwickelt werden kann.

Inzwischen gehöre es geradezu zum guten Ton, Handelsvorträge mit einem schauderhaften Leerstandsbild einzuleiten. Das zeige aber nur einen Teil der aktuellen Veränderungen im Handel – denn nach wie vor gibt es Standorte mit sehr guten Frequenzen in der Highstreet und lange Schlangen vor Louis-Vuitton genauso wie vor dem neuen Münchner Lego-Store. Mit diesen Worten begrüßte Joachim Stumpf (Foto), Geschäftsführer der BBE Holding, die etwa 110 Gäste, die am 18. Oktober zum 13. Münchner Handelsimmobilientag gekommen waren.

Wie bereits in den Vorjahren kamen Expertinnen und Experten von großen Handelsunternehmen, institutionelle Immobilieninvestoren und Fondsmanager sowie Vertreter von Kommunen und Wirtschaftsverbänden im Palmenhaus von Schloss Nymphenburg zusammen, um über die Entwicklung des stationären Einzelhandels und damit über die Zukunft „unserer Innenstädte“ zu diskutieren. Die fachliche Leitung lag bei der BBE Handelsberatung und ihrem Schwesterunternehmen IPH Handelsimmobilien, sowie bei Professor Dieter Rebitzer, Studiendekan an der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen.

Vor allem gilt es laut Stumpf eines zu vermeiden: Mittelmäßigkeit. Es komme für Händler jetzt umso mehr darauf an, das eigene Profil über Preis, Erlebnischarakter, Servicequalität oder Omni-Channel-Ansätze klar zu schärfen. Dass es dabei auch neue Player aus der Konsumgüter- und Automobilindustrie auf die Highstreet drängt, wurde nicht nur in der Theorie ausgiebig diskutiert. Bereits am Vorabend konnten die Teilnehmerinnen und Teilnehmer bei einer Präsentation sehen, wie der E-Autobauer Polestar die Highstreet zum Leben erweckt.

Auf dem Handelsimmobilientag selbst erklärte Bastian Ruther, Head of Retail Sales & Network von Polestar, dass in Asien bereits jede dritte Person ihr Auto online erwerbe und dass dies auch in Europa ein klarer Wachstumsmarkt sei. Dennoch bekennt sich der Hersteller klar zu einem hochwertigen stationären Auftritt in der Innenstadt, um die Markenbekanntheit zu erhöhen und das Fahrzeug mit allen Sinnen erlebbar zu machen.

Konzepte wie dieses hätten das Potenzial, so Stumpf, als ein Baustein Lücken in den Innenstädten zu schließen und somit für neues Leben zu sorgen. Hier gebe es aber eine starke Polarisierung zwischen einzelnen Stadtkategorien. Gleichzeitig sorgen neue Nutzungen wie Wohnen auf Zeit für mehr Vielfalt in den Städten, wie der Vortrag von Christof Flöckner, Head of Business Development von Milestone, zeigte. Dass moderne Eventflächen eine Möglichkeit bieten, freien Raum für verschiedene Konzepte zu nutzen, belegte Lars Goldenbogen, CEO des Start-ups Buzzery, das sich auf flexibel mietbare Eventflächen spezialisiert hat.

Eine lebenswerte City ist kein Zufallsprodukt

Eine lebenswerte City ist jedoch kein Zufallsprodukt, sondern das Ergebnis jahrelanger Stadtplanung. Daher stand der frühe Nachmittag des Handelsimmobilientags ganz im Zeichen der Stadtentwicklung. Andrea Gebhard, Geschäftsführerin von MGK – Mahl Gebhard Konzepte, stellte das „Freiraumkonzept“ für die Münchner Innenstadt vor, das trotz des starken Zuzugs und der hohen Nachverdichtung die Flächenpotenziale der Landeshauptstadt besser nutzt und mehr „Grün“ ermöglicht.

Wie ein solcher Plan in die Tat umgesetzt werden kann, wurde im Anschluss am Beispiel der Stadt Heilbronn beleuchtet. Dort wurden bestehende Lagen gestärkt, indem sie zugänglicher gestaltet und durch Unterhaltungsangebote wie einer Surfwelle am Neckar aufgewertet wurden bzw. aufgewertet werden sollen. Zudem gibt es eine neue Gastronomiemeile in Ufernähe, die auch abends Besucher in die Innenstadt lockt.

Damit die Potenziale überhaupt erst richtig erfasst werden können, sind die korrekten Zahlen, Daten und Fakten unerlässlich. Daher stellte Sebastian Deppe, VP Dach von Ariadne Maps, eine neuartige Variante der Frequenzzählung vor: In der Innenstadt aufgestellte Sensoren messen die Abstrahlung der Handy-Antennen und können dadurch ein ausdifferenziertes (und vollständig anonymisiertes) Bild bieten, wie viele Personen wie lange welche Teilflächen besuchen.

Die Potenziale einer erfolgreichen Quartiersentwicklung erläuterte Lars Jähnichen, Geschäftsführer der IPH Handelsimmobilien GmbH, am Beispiel des Großprojekts ZAM im äußersten Westen von München. Dort entsteht bis 2024 ein komplett neues Stadtteilzentrum, das nach Fertigstellung Wohnraum für 30 000 Menschen und Arbeitsplätze für 10 000 Personen bieten wird. Zudem werden etwa 27 000 qm Einzelhandelsfläche entstehen. Die besondere Herausforderung: Das von IPH entwickelte Konzept soll die Quartiersbewohner und die Pendler ansprechen, die täglich über die Bundesstraße und den ÖPNV anreisen.

Aber nicht nur für Händler und Kommunen sind die Herausforderungen gestiegen, sondern auch für Investoren. Das liegt zum einen an einigen neuen rechtlichen Einflussmöglichkeiten für Kommunen. Das Vorkaufsrecht ist dabei nur eine von mehreren Möglichkeiten, wie Dr. Christian Wiggers, Partner von PSP Peters, Schönberger & Partner, in einem Impulsvortrag erläuterte. Umso wichtiger sei es, den konstruktiven Dialog zu fördern und gemeinsame Lösungen für lebendigere Innenstädte zu finden.

Die zweite zentrale Herausforderung setzt sich aus den drei Buchstaben E, S und G zusammen – der Schwerpunkt des Experten-Panels am Nachmittag. Schließlich bilden Nachhaltigkeitskriterien heute einen wichtigen Faktor, wenn es um Investmententscheidungen, Preisfindungen und die Mietvertragsgestaltung geht. Auch für die Mieter ist ein nachhaltiger Gebäudebetrieb angesichts der aktuellen Energiekrise wichtiger denn je geworden.

Die Chance innerstädtischer Lebensmittelmärkte

Mit Ralf Fröba von WealthCap, Jan Polland von der Münchner Hyp, Alexander Thiermann von Arnecke Sibeth Dabelstein und Jürgen Kreutz von der IPH Transact wurde das Thema aus Sicht eines Fondsmanagers, eines Versicherers, eines Rechtsberaters und eines Transaktionsberaters beleuchtet. Moderiert wurde das Panel von Accumulata-Geschäftsführer Konstantin Hähndel. Das Fazit der Diskussion: Obwohl bereits zahlreiche Maßnahmen eingeleitet wurden, steht die Branche bei diesen Themen eher noch am Anfang – weshalb es jetzt nicht auf Alleingänge, sondern auf eine interdisziplinäre Zusammenarbeit ankommt.

Der abschließende Block war von den Chancen im innerstädtischen Lebensmitteleinzelhandel geprägt. Jörg Malek, Expansionsleiter Vollsortiment Region Süd bei der Rewe Group, und Christian Schwab,Leiter Expansion bei Tegut, präsentierten nicht nur großflächige Konzepte mit mehreren zehntausend Quadratmeter Fläche, sondern auch kleinformatige und teilweise Konzepte, die ohne Personal auskommen. Zum Beispiel die Nahkauf-Box, welche auf etwa 50 qm zu jeder Tages- und Nachtzeit geöffnet hat und eine Auswahl an Snacks, Fertiggerichten und zahlreichen anderen Angeboten bereithält. Rewe setzt zudem mit dem neuen „Pick & Go“-System auf einen komplett automatisierten Bezahlprozess ohne Kasse: Die Technik erkennt selbstständig, welche Artikel mitgenommen werden und schickt den Kassenbon direkt auf das Handy.

Wie immer wurde aber auch abseits der Bühne viel diskutiert und „genetzwerkt“, wobei die spätsommerlichen Temperaturen ihren Teil zu den guten Gesprächen beigetragen haben dürften. Es bleibt abzuwarten, wie die gedanklichen Impulse in das Alltagsgeschäft der Teilnehmer und Gäste einfließen – und schließlich ihren Weg in die deutschen Innenstädte finden werden.

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Joachim Stumpf