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Mischnutzungen: Richtig kombinieren – aber wie?

Feb 2021
Der Strukturwandel des Einzelhandels war immer schon verbunden mit einem Strukturwandel der Innenstädte. Die Folge ist, dass sich selbst in einst erfolgsverwöhnten Lagen die Auswirkungen eines veränderten Kundenverhaltens und des digitalen Wandels zeigen – und das nicht erst seit der Pandemie. Ganz klar: Innenstadt und Innenstadtimmobilien brauchen ein neues Geschäftsmodell.

Ein gern diskutierter Ansatz besteht darin, die frei werdenden Handelsimmobilien mit neuen Nutzungen zu versehen – am besten mit hohen Kopplungspotenzialen zwischen den einzelnen Gebäudefunktionen. Katja Meqdam, Senior Consultant und Immobilienökonomin, BBE Handelsberatung: „Ein Patentrezept für mehr Leben in der Stadt sind Mischnutzungen deswegen aber noch lange nicht.“ Die naturgemäß höhere Komplexität gemischter Immobilien und die dafür nötigen Baumaßnahmen stellen einerseits härtere Anforderungen an die Genehmigungsfähigkeit seitens der Kommune. Andererseits muss aus Sicht des Eigentümers nicht jede Kombination auch die sinnvollste sein. Meqdam: „Oft genug stehen Investoren daher vor der schwierigen Frage, welche Mixed-use-Strategie für Immobilie und Standort die richtige ist. Städteplaner und Kommunen von den Vorteilen gut gemischter Objekte zu überzeugen, ist daher meist nur die Hälfte der Arbeit.“ Die andere Hälfte ist es, eine Immobilienstrategie zu finden, die nachhaltige Cashflows generieren kann. Stellt sich die Frage: Wie bringt man beides zusammen?

Zum Beispiel so: Mit Blick auf ihre Marktgängigkeit haben Wohnungsmarkt und Einzelhandel teils entgegengesetzte Anforderungen, die Eigentümer gezielt für sich ausnutzen sollten. Für den Wohnungsmarkt gilt: Je höher das Geschoss in einem Gebäude liegt, desto höher ist die erzielbare Miete. Andersherum verhält es sich im Einzelhandelsmarkt, für den das Erdgeschoss noch immer Maß aller Dinge ist, verspricht es doch mehr Sichtbarkeit und Frequenz als die Stockwerke darüber. Meqdam: „Aus dieser Beobachtung ergeben sich interessante „Arbeitsteilungen“ in der Immobilie. Das Erdgeschoss kann beispielsweise als Leuchtturm der Immobilie positioniert werden, gerne mit exzellenten Handelskonzepten, die bewusst Kopplungseffekte mit anderen Nutzungen bieten und die Wohnqualität der Lage stärken.“

Denkbar seien aber auch kommunale Kultur-, Freizeit- und Bildungseinrichtungen oder Coworking-Flächen mit hoher Aufenthaltsqualität. „Der Fokus der oberen Stockwerke kann entsprechend daraufgesetzt werden, höhere Mieterträge und damit Cashflow zu erzielen, beispielsweise mit dringend benötigtem Wohnraum.“ Ob hochwertige Apartments, Studentenwohnungen oder betreute Wohnformen – die Möglichkeiten sind laut Meqdam vielfältig und müssen je nach Standort und Städtetyp differenziert betrachtet werden. Beispielsweise können auch in schrumpfenden Städten durch zielgruppengerechte Wohntypen, etwa für Senioren, sichere Mieterträge generiert werden, mit denen der finanzielle Spielraum für eine frequenzbringende Erdgeschossnutzung geschaffen wird. In den wachstumsstarken Metropolen hingegen sind zwar Wohntypen aller Art gefragt, doch schaffen Wohnnutzungen allein keine Zentralität, kein urbanes Feeling. Die Innenstadt wird daher immer Ort des Handels, der Gastronomie und der Kultur bleiben müssen. Meqdam: „Auch für die Zeit nach der Pandemie kann es daher keine Lösung sein, die Einkaufsstraßen und Geschäftsviertel einfach abzuschreiben und durch reine Wohnnutzungen zu ersetzen – die richtige Mischung für den jeweiligen Standort macht es eben.“

Ansprechpartner

Katja Meqdam

Senior Consultant
Brienner Str. 45,
80333 München