Gespaltene Stimmung, klare Strukturverschiebungen

Das Immobilienklima fällt um 17,5 Punkte auf −2,0 Punkte. Im Handelssegment ergibt sich dabei ein differenziertes Bild: Die aktuelle Geschäftslage präsentiert sich auf den ersten Blick robust, während die Erwartungen klar ins Negative drehen.

Die strukturelle Zweiteilung verschärft sich weiter

Der stationäre Einzelhandel steht vor einem tiefgreifenden Strukturwandel. Die ISI-Ergebnisse spiegeln wider, was BBE bereits seit Jahren in der Beratungspraxis beobachtet: Die Schere zwischen FMCG-Immobilien und Non-Food-Flächen öffnet sich weiter.

FMCG-Immobilien im Aufwind

Lebensmittelmärkte, Drogeriemärkte und Nahversorgungszentren werden von den Marktteilnehmern deutlich positiver bewertet. Treiber sind der intensive Wettbewerb und anhaltende Expansionsdruck der Anbieter, Bevölkerungswachstum und Zuwanderung als Nachfragemotor sowie die Expansion von Discountformaten und internationalen Anbietern.

Hinzu kommt die strukturell schwere Online-Substituierbarkeit bei Fast Moving Consumer Goods (FMCG). Im Investitions-Ranking der ISI-Sonderfrage erzielen Lebensmittel- und Nahversorgungsimmobilien mit einem Likert-Score von 48,0 (Handelssegment) bzw. 36,9 (Gesamtstichprobe) die höchsten Werte.

Fachmärkte, Fachmarktzentren und Retail Parks folgen mit 40,9 bzw. 24,0 – profitierend von ihrer häufig lebensmittelgeankerten Struktur.

Non-Food-Flächen unter Dauerdruck

Mode, Sport und Elektronik sehen sich anhaltendem Wettbewerbsdruck durch den Onlinehandel ausgesetzt. 2025 schlossen rund 4.500 Geschäfte dauerhaft – u. a. im Zuge der Insolvenzen von Görtz, Wormland und Depot. Shoppingcenter erzielen im Investitionsranking lediglich einen Likert-Score von 0,0 und stehen weiterhin unter erheblichem Anpassungsdruck.

Miet- und Preiserwartungen unter Druck

Die Eintrübung bei den Erwartungen schlägt sich deutlich in den Miet- und Preiseinschätzungen der Bestandshalter nieder. Der Anteil der Bestandshalter, die mit steigenden Mieten rechnen, ist von 50,0 Prozent auf 12,5 Prozent gesunken – erstmals rechnen wieder 25,0 Prozent mit rückläufigen Mieten.

Die Erwartung steigender Preise ist vollständig verschwunden, während knapp ein Drittel der Unternehmen (31,3 Prozent) mit sinkenden Preisen kalkuliert.

Mit Ausnahme von Nahversorgungsimmobilien und absoluten Toplagen stehen Mieten und Vervielfältiger weiter unter Druck. Die Polarisierung zwischen Top-Mikrolagen und Sekundärlagen setzt sich fort.

Resilienz durch strategische Neuausrichtung

Die Ergebnisse des ISI bestätigen, was zukunftsfähige Handelsimmobilien heute auszeichnet. Unter dem Stichwort „Retail+" gewinnen Mixed-Use-Konzepte an Bedeutung – die Integration von Gastronomie, Gesundheit, Wellness, Freizeit und Dienstleistungen erhöht Besuchsfrequenz und Ertragsstabilität.

Gleichzeitig zieht sich das institutionelle Kapital weiter zurück, während private Investoren und Family Offices an Bedeutung gewinnen.

„Insgesamt zeigt sich, dass sich institutionelle Investoren weiter aus dem Markt zurückziehen und private Investoren und Family Offices an Bedeutung gewinnen." — Joachim Stumpf, Mitglied im Rat der Immobilienweisen

Kooperation ermöglicht Segment der Handelsimmobilien

Wir freuen uns sehr, dass das Segment Handelsimmobilien im ISI wieder separat ausgewiesen werden kann. Durch die Kooperation der BBE Handelsberatung mit dem Institut der deutschen Wirtschaft (IW) konnte die Teilnehmerzahl im Handelssegment deutlich gesteigert werden – und damit die Datenbasis geschaffen, die eine eigenständige und belastbare Messung dieses Segments überhaupt erst ermöglicht.

Wir danken allen für ihr Engagement und Teilnahme. Die nun solide Grundlage bildet zugleich die Basis für verlässliche Vergleiche in den Folgequartalen.