Baurechtsnovelle 2026: Nahversorgung rückt ins Zentrum der Stadtentwicklung

Die wichtigste Botschaft: Die wohnortnahe Versorgung erhält im Städtebaurecht einen deutlich höheren Stellenwert.

„Der Gesetzgeber macht klar, dass Nahversorgung nicht nur ein wirtschaftliches, sondern auch ein soziales Anliegen ist“, sagt Markus Wotruba, Mitglied der Geschäftsleitung der BBE Handelsberatung. „Das ist ein wichtiger Paradigmenwechsel für die Praxis.“

Künftig wird die Nahversorgung ausdrücklich als sozialer Belang in § 1 Absatz 6 Satz 2 Nr. 4 BauGB verankert. Gleichzeitig werden Lebensmittelmärkte, die der verbrauchernahen Versorgung dienen, privilegiert behandelt.

Sie dürfen künftig auch Verkaufsflächen von mehr als 800 m² aufweisen, ohne dass dafür ein Nachweis einer bestimmten Einwohnerzahl oder eines Mindestmarktpotenzials erforderlich ist. „Für viele Standorte entfällt damit ein erheblicher Teil des bisherigen Begründungsaufwands“, so Wotruba. „Das schafft mehr Planungssicherheit und beschleunigt Genehmigungsverfahren.“

Die Größe der Verkaufsfläche muss sich weiterhin an durchschnittlichen beziehungsweise städtebaulich typischen Dimensionen orientieren. Je größer ein Markt ausfällt, desto stärker bleibt die Begründungspflicht. Dennoch reduziert die Novelle die Anforderungen an den Nachweis einer sogenannten Atypik in vielen Fällen deutlich. 

Eine weitere wichtige Neuerung betrifft die Verkaufsflächendefinition. Diese wird erstmals in der BauNVO geregelt und gilt künftig für alle Sortimente. Gleichzeitig erhalten Kommunen über Festsetzungen im Bebauungsplan weiterhin Spielräume, um örtliche Besonderheiten zu berücksichtigen.

Auch die Verbindung von Wohnen und Nahversorgung wird erleichtert. In Kerngebieten ist Wohnen künftig zulässig, wodurch gemischt genutzte Quartiere einfacher entwickelt werden können. „Die Novelle fördert genau die Quartiersstrukturen, die vielerorts angestrebt werden: Wohnen, Versorgung und kurze Wege“, so Wotruba.

Besonders relevant ist zudem die stärkere Verzahnung von Wohnungsbau und Einzelhandel. Über die Privilegierung des Wohnens können künftig neue Wohnquartiere inklusive Nahversorgung leichter realisiert werden.

Wotruba: „Die zentrale Aussage der Novelle lautet: Nahversorgung wird politisch gewollt und rechtlich gestärkt.“ Davon würden Kommunen, Investoren und Handelsunternehmen gleichermaßen profitieren. 

Für die erfolgreiche Umsetzung der neuen Regelungen bleiben jedoch eine sorgfältige Standortbewertung und die richtige planungsrechtliche Strategie entscheidend.

Die BBE Handelsberatung unterstützt seit Jahrzehnten Kommunen, Projektentwickler, Investoren und Handelsunternehmen bei der Genehmigung und Entwicklung von Einzelhandels- und Nahversorgungsstandorten. Wotruba: „Bei Fragen zur neuen Baurechtsnovelle stehen wir selbstverständlich als Ansprechpartner zur Verfügung.“