Studie: DER MIETER IM FOKUS - Handelsimmobilien neu denken 2018/19

Was das Warenhaus in seinen Ursprüngen mit großem Warenangebot und vielfältiger Form der Präsentation seit dem 19. Jahrhundert vorangetrieben hat, dass erfährt nun eine neue Dimension der Angebotsvielfalt, die weit über die damaligen Vorstellungen hinausgeht. In der neuen und vierten Auflage der Studie „Der Mieter im Fokus“ haben die Initiatoren ILG und HBB mit Unterstützung der BBE und dem GCSC herausgearbeitet, dass die vorherrschenden vier Trends Spezialisierung, Individualisierung, Erlebnis und Digitalisierung zu einer neuen Nutzungsart von Handelsimmobilien führen.

Was früher deutlich getrennter entwickelt und betrieben wurde, das wird heute erfolgreich miteinander in den Immobilien vernetzt. Die Mieteinnahmen aus dem reinen klassischen Handelsgeschäft pendeln sich je nach „mixed-use“ Objekt zwischen 25 und 62 Prozent ein. Alle anderen Mieteinnahmen kommen aus den Segmenten Büro, Gastronomie, Hotel, Fitness und dem weiterhin wichtigen Konzeptbaustein Parkflächen. Und genau dieser lokal ausgewogene Mix scheint sehr erfolgsversprechend für alle Mietpartner zu wirken.

Ein besonderer Schwerpunkt wurde in dieser Studie auf den Gastronomieanteil gelegt. Die hierbei untersuchten Daten zeigen in der Prognose auf, dass die Umsatzentwicklung der Gastronomie von 2007 mit 39,1 Mrd. Euro um gut 57 Prozent auf nahezu 61,5 Mrd. Euro bis zum Jahr 2021 anwachsen wird. Die deutliche Nachfrage nach geeigneten Gastronomieflächen in Handelsimmobilien zeigt die Bestätigung der lebendigen Marktplatzfunktion, die diese Immobilienklasse ausübt. Gastronomie braucht ebenso wie der klassische Einzelhandel Frequenz und damit unterstützt ein attraktiver Foodcourt den gesamten Standort. Entscheidend ist aber ein breites und diversifiziertes Angebot und dieses wird es in Zukunft nur dann geben, wenn auch internationale Gastronomieketten den Markteintritt in Deutschland wagen. Hier hindern jedoch regulatorische Vorgaben und auch die hohen Löhne derzeit die Expansionslust.

Im Europäischem Vergleich liegt Spanien mit rund 86 Prozent Außer-Haus-Konsum in Restaurants und „to go Konzepten“ an der Spitze. Deutschland belegt mit knapp 65 Prozent Außer-Haus-Konsum einen Mittelplatz dessen Abstand zur Tabellenspitze mit einem 20-prozentigem Wachstumspotential in den kommenden Jahren bewertet wird.

Zum einen wird durch die Mieterbefragung aufgewiesen, dass sich die beiden Kopplungspartner Einzelhandel und Gastronomie speziell mit Quickservicerestaurants ideal unterstützen. Aber auch, dass besonders Non-Food Händler an ein interessantes Potential mit Full-Service-Restaurants bis hin zur umfangreichen Freizeitgastronomie glauben. Es gilt trotz aller Digitalisierungskonzepte, dass die Kunden bevorzugt Standorte mit guter Erreichbarkeit und ausreichendem Stellplatzangebot bevorzugen. Damit bleiben Fachmarktzentren und neue „Mixed-used“ Objekte in Stadtteillagen und Innenstädten zukunftsorientierte Investments mit spannendem Potential. Vorausgesetzt, diese komplexen Immobilien werden sehr professionell gemanagt.