Der Einzelhandel rüstet sich für die Innenstadt

Der neunte Core-Handelsimmobilientag stand unter dem Motto „Digitalisierung und Re-Urbanisierung“ und griff damit zwei viel diskutierte Trends des Einzelhandels auf: Dazu gehört die zunehmende Polarisierung deutscher Handelsstandorte, die sich durch den Druck des Online-Handels und den rasanten Hyperwettbewerb weiter vertieft. Hinzu kommt der Zuzug in die Großstädte, der sich in einem veränderten Mobilitätsverhalten der Kunden, aber auch in den Expansionsstrategien des Handels (Stichwort: Wohnen über dem Supermarkt) niederschlägt.

Den Auftakt des 9. CoRE Handelsimmobilientags (Foto: Schwatlo/Frankschroth) in München, der sich wegen der Rekordzahl von Ausstellern wie Rewe, Penny und Lidl, Tech-Startups und Investoren wie eine kleine Handelsmesse anfühlte, machte Joachim Stumpf, Geschäftsführer der BBE Handelsberatung, der sogleich Antworten lieferte. Eine Auswahl: Könnte das „Wohnen über dem Supermarkt“ eine Lösung für die deutschlandweite Wohnungsnot sein? Nein, analysierte Stumpf.

Denn ein Teil der Expansionsstrategie von Nahversorgern sei es, Standorte zu besetzen, um den Wettbewerbern zuvorzukommen. Dies gelte insbesondere in Großstädten, in denen der Einzelhandel verstärkt in Konkurrenz zur Wohnnutzung stehe. Das Wohnen über dem Supermarkt sei daher ideal, um beides zu kombinieren. Die Nahversorger zögen gewissermaßen mit den Menschen zurück in die Städte und folgten damit dem Trend zur Verstädterung. Außerhalb der Großstädte, wo die Wohnungsnot geringer sei, gäbe es keinen Grund für die Mischnutzung.

Und weiter: Kann der stationäre Textilhandel überleben? „Richtig ist, dass von den ohnehin stagnierenden Umsätzen im gesamten Textilhandel immer weniger im stationären Geschäft ankommt“, konstatierte Stumpf. Das Sterben der stationären Bekleidungshändler treffe vor allem kleine und mittelständische Betriebe. Bis 2016 sank die Zahl der Unternehmen auf rund 17 200, beinahe nur noch halb so viele wie 2002 (rd. 32 100). Ein Abgesang auf den stationären Textilhandel sollte dies dennoch nicht sein. Als Positivbeispiel nannte Stumpf das inhabergeführte Kaufhaus Frey in der oberpfälzischen Kreisstadt Cham (rund 12 000 Einwohner): „Frey zeigt, wie Händler mit einer klaren Positionierung, gnadenloser Kundenorientierung und Digitalkompetenz selbst an kleinen Standorten erfolgreich sein können“.

Und: Wird die Gastronomie das neue ‚Fashion‘? Die Geschwindigkeit, mit der die Umsätze im gastronomischen Außer-Haus-Konsum wachsen, ist laut Stumpf doppelt so hoch wie im Einzelhandel. Eine Befragung der BBE Handelsberatung unter Shopping-Center-Betreibern habe gezeigt, dass gastronomische Angebote für rund 80% der Befragten eine sehr hohe oder hohe Bedeutung für das Vermietungsmanagement haben. Und die Nachfrage? Der Pro-Kopf-Verzehr in Deutschland bei Fertiggerichten liege im internationalen Vergleich noch im oberen Mittelfeld. In Ländern wie Frankreich, Großbritannien oder den USA sei der Verbrauch mehr als doppelt so hoch, Deutschland hat also noch Potenzial nach oben.

Das Thema Gastronomie beherrschte auch den nächsten Themenblock. So präsentierten Johannes Bühler von Hans im Glück und Johannes Schuster von L’Osteria ihre Konzepte und Expansionsstrategien. Dabei wurde deutlich: in der Systemgastronomie funktioniert nichts mehr ohne Erlebnis. Während Bühler seinen Gästen „unerwartete Glücksmomente“ und „eine Auszeit vom Alltag in einem künstlichen Birkenwald“ bieten will (die Birkenstämme sind authentisch und reichen bis an die Decke), betrachtet L’Osteria seine Pizza als eine Art sozialen Klebstoff, der die Gesellschaft im Innersten zusammenhält („La familia“).

Dass großflächige Systemgastronomen wie Bühler und Schuster in die Zentren der Großstädte expandieren wollen, stellt die Flächenkonzepte aber auf die Probe. Anders als die klassische L’Osteria-Filiale mit 500 bis mehr als 800 qm, müssen die City-Formate („Piccola“) das Gefühl von „La dolce vita“ auf nur 120 bis 200 qm bieten.

Der Handel muss sich aber auch digital professioneller aufzustellen. Im Veranstaltungsblock „Digitalisierung“ konnten daher junge Unternehmen zeigen, wie Investoren und stationäre Händler die Chancen datengetriebener Anwendungen für sich nutzen können: So präsentierte Peter Wackerbauer von Sonobeacon einen kleinen Lautsprecher, mit dem Händler standortbezogene Inhalte auf die Smartphones der Kunden im Laden spielen können. Dabei werden die unauffälligen weißen Boxen im Laden platziert und spielen ein Audiosignal ab, das für den Menschen nicht wahrnehmbar ist. Auf das Audiosignal hin werden Informationen moduliert, die vom Mikrofon eines Smartphones empfangen und dem Kunden als Bild oder Ton angezeigt werden.

Steht ein Kunde vor einem Regal mit Lebensmitteln, kann er so mit passenden Rezepten oder Informationen zu den Inhaltsstoffen beliefert werden. Dass Kunde und Händler durch einen Lautsprecher (via Schall) und nicht durch modernen Funk (Hotspots) vernetzt werden, hat einen einfachen Grund: In vielen Großstädten ist die Internet-Infrastruktur noch zu rückständig, um eine lückenlose und störungsfreie Abdeckung zu gewährleisten. Die Datenübertragung per Schall funktioniere hingegen zuverlässig, sei unkompliziert und unempfänglich für Funklöcher.

Jan Rettel von Locarta präsentierte die gleichnamige Anwendung Locarta für Frequenzmessungen per Smartphone-Ortung. Mehr als eine Millionen Menschen in Deutschland haben sich nach seinen Worten bereits bei seinem Unternehmen registriert und lassen ihr Einkaufs- und Mobilitätsverhalten freiwillig und fast in Echtzeit überwachen. Aus den so täglich gesammelten rund 700 Millionen Datenpunkten entwickelt Locarta präzise Bewegungsprofile der Kunden und stellt diese in einer dreidimensionalen Karte dar. Neben der Frequenz kann auch die Wirkung von Drive-to-store-Kampagnen („Wie viele Menschen haben mein Geschäft aufgrund einer Werbekampagne besucht?“) gemessen werden.

Etwas theoretischer, aber nicht weniger digital war der Vortrag von Anna Gaßner und Marina Schäuble von der Anwaltskanzlei Arnecke Sibeth Dabelstein, die über die „Flexibilisierung und Digitalisierung in Mietverhältnissen“ referierten. Die Frage, ob ein Mietvertrag überhaupt digital d.h. ohne Tinte abgeschlossen werden kann, sei nicht ganz eindeutig. Zwar gelte weiterhin, dass Verträge mit einer Mietlaufzeit von mehr als einem Jahr schriftlich geschlossen werden müssten. Aber: „Werden über den Vertrag mehrere gleichlautende Urkunden aufgenommen, so genügt es, wenn jede Partei die für die andere Partei bestimmte Urkunde unterzeichnet“ (§126 (2) BGB).

Auf Grundlage dieser Regelung hat der Bundesgerichtshof 2018 entschieden, dass Vertragsabschlüsse per Fax via Faxgerät grundsätzlich möglich seien, solange alle weiteren Formalitäten eingehalten werden. Dass das Fax in den Jahren, die das Gericht bis zu seiner Entscheidung gebraucht hat, von der E-Mail abgelöst wurde, nahmen die Anwesenden mit Humor. Ob Verträge auch per E-Mail geschlossen werden können, müsse das Gericht noch prüfen, obwohl das Verfahren in der Alltagspraxis bereits gängig sei. Was passiere, wenn die E-Mail bis dahin bereits von der nächsten Technologie wie der Blockchain bzw. Smart Contracts abgelöst wurde, blieb unklar.

Aus Investorensicht blickte Gabriele Volz, Geschäftsführerin von Wealthcap, auf das Thema Handelsimmobilien. Der Spread zum risikolosen Zins sei trotz sinkender Immobilienrenditen weiterhin groß, langfristige Investments in Einzelhandelsimmobilien blieben daher attraktiv. Allein auf das Objekt, seine Lage und relevante Kennwerte zu achten, reiche heutzutage jedoch nicht mehr aus, um langfristig erfolgreiche Entscheidungen zu treffen. Stattdessen werde es immer wichtiger, eine eigene Trendexpertise zu entwickeln, mit seinen Investments auf Megatrends zu reagieren und auch strategische Risiken in die Anlageentscheidung einzubeziehen.

Den Abschluss der Veranstaltung bestritten die Nahversorger. Sebastian Mahrenholz von Penny, Marek Franz von Lidl und Matthias Berneker von Rewe erläuterten, wie die Unternehmen die Herausforderungen in einer Großstadt bewältigen, um näher an den Kunden heranzurücken: Kleine und unpassende Flächen, fehlende Anlieferungsmöglichkeiten und fehlende Parkplätze genauso wie eingeschränkte Werbemöglichkeiten erforderten eine Flexibilisierung der Konzepte. Penny beispielsweise hat in München jüngst einen Markt eröffnet, der auf nur 290 qm Platz findet, in ein Wohn- und Bürogebäude integriert ist und primär vorgefertigte Convenience Produkte für den Außer-Haus-Verzehr anbietet. Mit immer ausdifferenzierteren Konzepten versuchen die Nahversorger möglichst alle Kundengruppen und -bedürfnisse zu erfüllen.

Damit war auch das Fazit auf den Punkt gebracht: Der Anpassungs- und Verdrängungsdruck einer digitalisierten und urbanisierten Einkaufswelt zwingt Händler und Investoren, sich immer mehr einfallen zu lassen, um die Kunden in die Läden zu locken.

Hier geht es zum Videointerview mit den Initiatoren des Münchener CoRE-Handelsimmobilientags, Prof. Winfried Schwatlo und Joachim Stumpf.

Weitere Eindrücke und die Vorträge zum Download finden Sie hier.

Ansprechpartner:
Joachim Stumpf

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