Bericht zum 11. Münchner Handelsimmobilientag M‘HIT: Die Zukunft ist mixed-use!

Bei der Begrüßung durch die Gastgeber Prof. Dr. Dieter Rebitzer von der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen und Joachim Stumpf von der BBE Handelsberatung ging es aber zunächst um das alles beherrschende Thema Corona-Krise: Mit den Berichten vieler Journalisten, wonach die Innenstadt kaum noch zu retten sei, ohne zwischen Lagen, Branchen und Verkaufskonzepten zu differenzieren, müsse dringend aufgeräumt werden, warnte Joachim Stumpf. „Die Corona-Krise hat den Strukturwandel des Handels und der Innenstädte lediglich beschleunigt,“ erklärte er. Tatsächlich gäbe es nur eine einzige Neuerung, die Covid-19 zeitweise mit sich gebracht habe: Eine temporäre Rollenumkehr bei den Lagen. Ursprünglich robuste Lagen wie die Zentren oder Transitstrecken leiden nun unter dem Virus, etwa weil die Menschen nicht mehr so reisten und in den Innenstädten die Touristen fehlten. Gewinner seien stattdessen Lagen, die früher weniger Aufmerksamkeit auf sich zogen, aber durch ihre Nähe zum Verbraucher punkten, der längere Wege immer mehr scheut. Hierzu zählten beispielsweise Quartierslagen und Stadtteilzentren.

Florian Lauerbach von ILG Holding zufolge hat gerade wegen der Corona-Krise der Trend zur Mischnutzung gerade noch einmal stark an Bedeutung gewonnen. Der Wunsch vieler Menschen nach immer kürzeren Wegen in der Stadt habe durch die Pandemie eher zugenommen. Gefragt seien daher immer häufiger Immobilien, die alle Funktionen des Alltags (Wohnen, Arbeit, Freizeit) integrieren könnten. Das habe sich im vergangenen Jahr schon in der jährlichen ILG-Mieterbefragung unter Händlern gezeigt: Rund 77 Prozent der Befragten gaben an, Mischnutzungen entweder „interessant“ oder „besonders interessant“ zu finden. Bisher mieteten aber nur 8,5 Prozent tatsächlich Flächen in solchen Mischobjekten.

Welchen Synergien sich nicht nur Händler, sondern auch Investoren besonders wünschten, darüber gab Stephan Wollersheim von Hahn Fonds Investment Auskunft. Einzelhändler wünschten sich ihm zufolge vor allem Büromieter (56 Prozent), Freizeitflächen (46 Prozent) und Wohnungen (45 Prozent) als direkte Nachbarn. Damit unterscheiden sich ihre Präferenzen von den Immobilieninvestoren, die vor allem Arztpraxen (93 Prozent) favorisierten und bei Freizeitnutzungen deutliche Vorbehalte zeigten. Insgesamt zeigte die Erhebung, dass zwischen Investoren und Entwicklern auf der einen Seite und den Händlern auf der anderen noch Abstimmungsbedarf darüber herrscht, mit welchem Nutzungsmix hochflexible Handelsimmobilien attraktiv bleiben. Daran, dass den hochflexiblen Einzelhandelsimmobilien die Zukunft gehöre, hegten jedoch weder Eigentümer noch Mieter irgendeinen Zweifel.

„Gibt es heutzutage überhaupt noch Alternativen zu Mischnutzungen, oder wird in Zukunft nicht eigentlich jeder Neubau auch immer eine Vielzahl von Funktionen haben?“, fragte sinngemäß Markus Wortuba von der BBE Handelsberatung in einer anschließenden Diskussion mit Mattias Both vom Architekturbüro Blocher Partners und Norman Gerber von Merz Objektbau. Für Matthias Both gehe kaum ein Weg an Mischkonzepten vorbei, wolle man den geschröpften Innenstädten wieder etwas Leben zurückgeben. Als Beispiel nannte er die Stadt Stuttgart, in deren engem Zentrum zwar in vielen Büros gearbeitet, aber nur noch wenig gewohnt wird. Vielfältige Angebote und ein Gefühl von Urbanität hätten es daher schwer. So schwer, dass sich die baden-württembergische Landeshauptstadt ein sehr aktives Stadtmanagement leisten müsse, das sich mit Strategien beschäftige, wie sich die Wohnbevölkerung wieder stärker in die Innenstadt locken ließe. Mischnutzungen, die den Einzelhandel mit Wohnungen und Freizeitangeboten kreuzten, könnten hierfür Lösungen bereithalten. Aus Norman Gerbers Sicht müssten sich Mischnutzungen dafür jedoch durch mehr als nur ihre Multifunktionalität beweisen. Welche Nutzungen in einem Objekt die richtige sei, sei keine Konstante, sondern ändere sich permanent. Wie marktgängig eine Handelsimmobilie zukünftig sei, werde auch daran gemessen, wie transformierbar sie ist. Handels-, Büro- oder Wohnnutzungen müssten sich innerhalb der Immobilie jederzeit flexibel reduzieren oder erweitern lassen. Dass die Zweit- und Drittverwendbarkeit einer Immobilie immer auch eine immense bauliche Herausforderung darstellt, müsse daher vermehrt schon bei der Projektplanung berücksichtigt werden, um spätere Kosten beziehungsweise Komplikationen zu minimieren.

Und was sagen die Investoren dazu? Für Klaus Betz von der Württembergischen Versicherung ist das Schicksal der Mischnutzung unabdingbar an eine anhaltende Urbanisierung geknüpft. Die Lebensfunktionen der modernen Stadt wie Wohnen und Arbeiten seien immer stärker ineinander verschränkt, weshalb aus Investmentsicht kaum noch ein Weg an Mehrzweckimmobilien vorbeiführten. Einen Trend zur Suburbanisierung, also eine Flucht der Menschen weg in die Speckgürtel, wie ihn viele infolge der Corona-Krise vorhersagen, sehe er hingegen nicht.

Für Iris Schöberl von BMO Real Estate Partners („Die Innenstadt bleibt ein Zukunftsinvestment!“) müssten für attraktive Zentren aber nicht nur die Immobilienkonzepte flexibler werden, sondern vor allem auch die Stakeholder. Allen voran sieht sie die Finanzierer, aber auch die kommunalen Stadtplaner stärker in der Pflicht, da diese oft noch zu zurückhaltend blieben. Dabei verlangten gerade komplexere Mischnutzungen, wie wir sie in den Städten eigentlich bräuchten, ein hohes Maß an gemeinsamer Kreativität und Zusammenarbeit.

Im Veranstaltungsblock „Recht & Transaktionen“ ging es spannend weiter. Während Dr. Christian Wiggers von der Kanzlei PSP auf die Corona-Auswirkungen auf Gewerbemieten und die rechtlichen „Leitplanken“ fairer Nachverhandlungen einging, wusste Dr. Mark Butt über die neue Richtlinie der gif zur Erstellung von Einzelhandelsgutachten zu informieren. Bisher existierten kaum allgemein akzeptierte Regeln, wie ein Gutachten strukturiert und plausibilisiert werden muss. Die gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung will das nun ändern und hat unter dem Titel „Qualitätskriterien für Einzelhandelsgutachten“ eine eigene Richtlinie mit standardisierten Regeln für Sachverständige erarbeitet.

Am Ende des Tages blieb vor allem eine Erkenntnis: Die Durchmischung der Handelsimmobilien mit neuen Funktionen, für die sie ursprünglich nicht gedacht waren, ist zwar als probate Anpassung an den Strukturwandel der Innenstädte – und in diesem Zusammenhang als Lösung für viele drängende Probleme – zu sehen. Ein Patentrezept für den Erfolg von gemischt genutzten Handelsimmobilien gibt es jedoch nicht. Welche Zusatznutzungen für eine Immobilie sinnvoll sind, hängt stattdessen davon ab, ob ein speziell für den jeweiligen Standort passendes Mischkonzept gefunden werden und ob das Gebäude seine neuen Funktionen baulich auch erfüllen kann.