Nach den Agglomerations-Urteilen des BayVGH: Was ist in Bayern noch erlaubt?

Nach zwei Einzelfallurteilen des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs (BayVGH), in denen jeweils zwei baulich und funktional selbständige Einzelhandelsbetriebe zusammengenommen als Großprojekte bewertet wurden und demzufolge unzulässig waren, ist die Unsicherheit bei Kommunen und Einzelhandel groß. Beim „Breakfast Briefing Retail“ der Kanzlei GSK Stockmann und der BBE Handelsberatung trafen sich daher Experten aus dem Einzelhandel, um mögliche Konsequenzen zu diskutierten.

Als Folge dieser Urteile, in denen Bebauungspläne aufgrund einer landesplanerisch unzulässigen Agglomeration als unwirksam erklärt wurden, sind Planungs- und Genehmigungsprozesse derzeit mit einer großen Unsicherheit begleitet. Teilweise stehen sogar Planungen in Gemeinden vollständig still. Konkret entschied das Gericht in den Urteilen, dass jeweils die Verkaufsflächen eines Lebensmittelvollsortimenters und eines separaten Getränkemarktes addiert werden müssen, womit die landesplanerisch zulässige Verkaufsflächengröße überschritten wurde. Über die Folgen dieser Urteile für die Planung und Genehmigung von Einzelhandelsgroßprojekten in Bayern und über die derzeitige Zulässigkeit von Verkaufsflächengrößen diskutierten bei der Veranstaltung mit knapp 80 Teilnehmern Dr. Mark Butt (GSK Stockmann), Markus Wotruba (BBE Handelsberatung), Jörg Malek (Rewe), Karl-Heinz Roth (Bürgermeister Gemeinde Spiegelau), Sebastian Scheel (Ratisbona Projektentwicklung) und Franz Müller (Bay. Wirtschaftsministerium).

In der Gesprächsrunde wurde deutlich, dass die Einzelfallentscheidungen zwar nachvollziehbar begründet wurden. Die Ansiedlungsvorhaben erfolgten in Gemeinden ohne zentralörtliche Funktion, die grundsätzlich nicht für Einzelhandelsgroßprojekte vorgesehen sind und in einem Fall auch zu Lasten  der Versorgung einer Nachbargemeinde mit höherer zentralörtlicher Einstufung. Jedoch folgt aus den Entscheidungen nicht, wie Rechtsanwalt Dr. Mark Butt von GSK Stockmann erläuterte, dass nun alle Betriebe, die in einem räumlich-funktionalen Zusammenhang stehen, als raumordnerisch relevante Agglomeration zu betrachten sind. Der Verordnungsgeber plant mit einer LEP-Änderung zu reagieren, die voraussichtlich am 01.01.2018 in Kraft treten werde. Die Neuregelung wird eine Definition des Begriffs beinhalten, wonach eine Agglomeration dann vorliege, wenn drei Einzelhandelsbetriebe in räumlich funktionalem Zusammenhang stehen und erheblich überörtlich raumbedeutsam sind. Allerdings ist auch die neue Formulierung teilweise nicht ganz klar und bietet Raum für Interpretationen. So fehlt eine klare Aussage, dass nur neue Vorhaben Gegenstand der Betrachtung sind und Bestandsbetriebe außer Betracht bleiben müssen, und ob Betriebe mit unterschiedlichen Sortimenten, etwa ein Lebensmittelmarkt und ein Drogeriemarkt, zusammen betrachtet werden müssen. Nach Ansicht der Teilnehmer könnten diese Streitpunkte die Planungspraxis auch nach der angedachten Neuregelung erschweren.

Die Entwicklung könne sogar dazu führen, dass einem Bestandsbetrieb, der in Nachbarschaft zu weiteren Betrieben angesiedelt ist, eine geringfügige Erweiterung der Verkaufsfläche verwehrt wird, während eine Neuansiedlung eines Lebensmittelmarktes außerhalb bestehender Einzelhandelslagen mit bis zu 1.200 Quadratmetern in jedem Ort möglich bliebe, stellte Markus Wotruba von der BBE Handelsberatung heraus. Das könne so nicht im Sinne des Gesetzgebers sein. Ein Beispiel für einen solchen Fall sei die Gemeinde Spiegelau im Bayrischen Wald. Die drei dort ansässigen und in die Jahre gekommenen Lebensmittelmärkte planten, im Zuge von Modernisierungsmaßnahmen jeweils ihre Verkaufsflächen zu vergrößern. Letztere würden auch nach der Erweiterung die landesplanerisch zulässige Verkaufsfläche von 1.200 Quadratmetern je Betrieb nicht über-schreiten. Die Investitionen müssten jedoch zunächst ausgesetzt werden, da laut Stellungnahme der Regierung eine unzulässige landesplanerische Agglomeration vorliege. Die Entscheidungsfreude der Kommune sei mittlerweile einer Absicherungsfreude gewichen, so Karlheinz Roth, Bürgermeister von Spiegelau. Es sei absurd, wenn bisherige Standorte – obwohl in integrierter Lage gelegen – aufgegeben werden und an anderen Lagen in der Gemeinde mit den geplanten 1.200 Quadratemtern Fläche neu angesiedelt werden, weil am Bestandsstandort keine Erweiterung möglich sei.

Weiter ließe sich eine wachsende Diskrepanz zwischen festgesetzten Verkaufsflächengrößen seitens der Landesplanung und den Marktkonzepten der Betreiber feststellen. Insbesondere in kleineren Orten forderten Betreiber größere Verkaufsflächen. Schließlich gelte es, auf die aktuellen Kundenwünsche zu reagieren, sagte Jörg Malek, Expansionsleiter bei Rewe. Kleinflächenkonzepte seien hingegen nur in größeren Städten möglich. Insbesondere Vollsortimenter strebten für ihre Märkte heute Verkaufsflächen mit mehr als 1.200 Quadratmetern an, um wirtschaftlich bleiben zu können.

Sorgen machte den Teilnehmer vor diesem Hintergrund auch die wachsende Konkurrenz des Online-Handels, der von den Urteilen nicht betroffen sei. Allgemein seien Planungs- und Baugenehmigungsprozesse immer schwieriger geworden, so Sebastian Schels vom Projektentwickler Ratisbona. Individuelle Einzelfallprüfungen seien für ihn wünschenswerter als die Anwendung starrer Verwaltungsregeln. Eine klärende Verwaltungsanweisung seitens der Landesplanung könnte die entstandene Unsicherheit in der Planungs- und Genehmigungspraxis verringern. Diese könnte die Einzelfallbetrachtung bei Ansiedlungsvorhaben einführen und so individuelle Entscheidungen im Planungs- und Genehmigungsverfahren ermöglichen. Dort wo es sinnvoll ist, sollten Investitionen weiterhin möglich sein, so Franz Müller vom Bayerischen Wirtschaftsministerium.

Diskutierten das bayerische LEP (v.l.n.r.): Mark Butt (GSK), Franz Müller (Wirtschaftsministerium), Sebastian Schels (Ratisbona), Markus Wotruba (BBE Handelsberatung), Jörg Malek (Rewe), Karl-Heinz Roth (Bürgermeister Spiegelau).

 

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